Gesamtansicht des Salzmann Quartiers mit historischem Turm
Seniorenwohnen Salzmann Quartier Kassel
KfW-Zuschuss: solange Haushaltsmittel verfügbar

Investieren Sie in das Seniorenwohnen
Salzmann Quartier Kassel

  • Bis zu 45.000 € KfW-Zuschuss und Förderzins ab 1,65 %*
  • 25 Jahre Mietvertrag mit dem Betreiber compassio
  • Denkmal-AfA nach § 7i EStG plus degressive AfA
Unverbindliches Erstgespräch anfragen Kostenfrei und ohne Verpflichtung

*Konditionen gemäß KfW-Programm 261 (55-EE/WPB), Stand 03/2026, freibleibend – aktuelle Zinssätze bei der KfW-Bank erfragen.

Kaufpreise*
214.660 – 482.640 €
Feste Mietvertragslaufzeit
25 Jahre
Status
Denkmalsanierung, Übergabe voraussichtlich 09/2027
Mieter und Betreiber
compassio

*Kaufpreis abzüglich des maximal möglichen KfW-Zuschusses

01Erste Orientierung

Passt dieses Quartier zu Ihnen?

Erkennen Sie sich in diesen vier Punkten wieder?

Steuerlast, die Sie senken möchten

Regelmäßiges, überdurchschnittliches Einkommen, das Sie über die Denkmal-AfA steuerlich entlasten möchten.

Eigenkapital für die 
Nebenkosten

Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten: 6 % Grunderwerbsteuer plus rund 2 % Notar- und Vollzugskosten.

Immobilie ohne 
Vermieteraufwand

Immobilie besitzen, ohne die klassischen Aufgaben eines Vermieters.

Anlage mit 
gesellschaftlicher Relevanz

Eine Anlage mit sozialem Nutzen, getragen vom demografischen Wandel.

Unverbindliches Erstgespräch anfragen Kostenfrei und unverbindlich
02Die Sicherheitsarchitektur

Ihr Eigentum, 25 Jahre Vertrag, eine Nachfrage, die bleibt

Ihre eigene Einheit mit Grundbucheintrag: direkter Zugang zu einer Anlageklasse, die sonst meist institutionellen Investoren vorbehalten ist.

Bevorzugtes Belegungsrecht nach § 15 AO

  • Vorrang für Sie und Ihre Angehörigen
  • Zugang zu über 14.200 Plätzen für Pflege und Betreutes Wohnen

Bis zu 45.000 € KfW-Zuschuss

  • KfW-Programm 261, Förderzins ab 1,65 %*
  • Denkmalgerechte Sanierung nach KfW-55-EE mit WPB-Bonus

25 Jahre feste Mietvertragslaufzeit

  • Miete unabhängig von der Belegung
  • 25 Jahre vertraglich geschuldet, planbar

Vertraglich geregelte Mietanpassung

  • Schutz vor Kaufkraftverlust
  • 60 % des Verbraucherpreisindex
Pecuria-Alleinstellung

Treuhänderische Mietausfallabsicherung über 1.000.000 €

  • 1.000.000 € auf Treuhandkonto, 15 Jahre
  • Bruttomiete bei Betreiberinsolvenz gesichert

Bürgschaften der 
Betreibergruppe

  • Zusätzliche Sicherheit hinter der Miete
  • Unbefristet und selbstschuldnerisch

Geringer 
Instandhaltungsaufwand

  • Sie tragen nur Dach und Fach
  • Betreiber trägt alle übrigen Kosten

Verwaltung ohne Eigenaufwand

  • Kein Mieterkontakt, keine Abrechnung
  • Verwaltung durch OPHEA, rund 33 € je Einheit/Monat

Doppelte steuerliche Abschreibung

  • Denkmal-AfA nach § 7i EStG
  • plus degressive AfA auf den übrigen Anteil

Unabhängig geprüfte Qualität

  • Geprüft von TÜV SÜD oder DEKRA
  • Bewertet durch SozialGestaltung
Unverbindliches Erstgespräch anfragen Kostenfrei und unverbindlich
03Der Standort

Ein Quartier auf 36.570 m²

Sandershäuser Straße 34, 34123 Kassel-Bettenhausen. Denkmalgeschütztes Salzmann-Areal (gegründet 1891, Westflügel mit den 96 Appartements von 1913): generationsübergreifendes Quartier mit Supermarkt, Gastronomie im historischen Kesselhaus, Kultureinrichtung und Seniorenresidenz mit 163 Pflegeplätzen.

  • Großstadt KasselRund 204.000 Einwohner, 3,7 km bis in die Altstadt.
  • Nachfrage durch demografischen WandelSteigende Lebenserwartung, wachsender Pflegebedarf: bundesweit und vor Ort.
  • Gute AnbindungStraßenbahn- und Bushaltestellen direkt am Quartier, Hauptbahnhof schnell erreichbar.
  • Wohnlage und ArealParkartige Grünanlage, barrierefreie Wege, Industriedenkmal-Charakter.
Luftbild des Salzmann Quartiers Außenansicht Gartenseite
04Das Quartier in Zahlen
96
Appartements für Betreutes Wohnen
24
rollstuhlgerechte Einheiten
5.316
m² Wohnfläche im denkmalgeschützten Westflügel
25
Jahre feste Mietvertragslaufzeit
14.200
Plätze für Pflege und Betreutes Wohnen im Belegungsnetzwerk
05Das Objekt

Seniorenwohnen Salzmann Quartier

96 barrierefreie Ein- und Zwei-Zimmer-Appartements für Betreutes Wohnen im denkmalgeschützten Westflügel von 1913, davon 24 rollstuhlgerecht, fast alle mit Balkon.

Für Anlegerinnen und Anleger, die Steuervorteile über die Denkmal-AfA mit einem langfristig vermieteten Objekt verbinden möchten.

Kaufpreis*
214.660 – 482.640 €
Wohnfläche
33 – 67 m²
Einheiten
96, Betreutes Wohnen
Mietvertragslaufzeit
25 Jahre
Übergabe
voraussichtlich 09/2027

*Kaufpreis abzüglich des maximal möglichen KfW-Zuschusses

Innenhof des Salzmann Quartiers mit Kesselhaus
Wohnbereich eines Appartements
Barrierefreies Bad
Unverbindliches Erstgespräch anfragen Kostenfrei und unverbindlich
06Der Betreiber
2005
gegründet in Ulm
100
Standorte deutschlandweit geplant
8.000+
Mitarbeitende
Nr. 5
der Träger im deutschen Pflegemarkt

Wer Ihre Immobilie betreibt: compassio

compassio wurde 2005 in Ulm gegründet, betreibt Standorte deutschlandweit und beschäftigt über 8.000 Mitarbeitende. Mieter ist die compaserv Ostwestfalen-Lippe GmbH, ein Unternehmen der compassio Gruppe, mit stabilem zweiten Platz unter den privaten Anbietern im Qualitätsreport des Medizinischen Dienstes.

Hinter dem Mietvertrag stehen zusätzlich vertragliche Zusagen der Gruppe.

Selbstschuldnerische Bürgschaften 25 Jahre Mietvertrag Verwaltung durch OPHEA
Was das für Sie als Kapitalanleger bedeutet

Langfristige Perspektive

Der 25-jährige Mietvertrag sichert Ihnen eine auslastungsunabhängige Mietzahlung über die gesamte Laufzeit.

Abgesicherte Zahlungsansprüche

Hinter den Mietzahlungen stehen die unbefristeten, selbstschuldnerischen Bürgschaften der Gruppe.

Geringer Eigenaufwand

Instandhaltung und Wartung liegen beim Betreiber, die Verwaltung übernimmt OPHEA.

Unverbindliches Erstgespräch anfragen Kostenfrei und unverbindlich
07Der Weg zum Einstieg

So läuft Ihr Einstieg ab

Vier klare Schritte. Sie entscheiden nach jedem in Ruhe.

01

Kurzes Erstgespräch

Wir prüfen gemeinsam, ob das Objekt zu Ihren Zielen und Ihrer Situation passt.

02

Persönliche Objektvorstellung

Vollständige Objektvorstellung inklusive aller Unterlagen und der Vollversion des Immobilienprospekts.

03

Finanzierung und Beurkundung

Begleitung bei Finanzierung und Kaufprozess, inklusive KfW-Antrag, bis zur notariellen Beurkundung.

04

Laufende Mieteinnahmen

Laufende Mieteinnahmen, die Verwaltung übernimmt OPHEA, kein Vermieteraufwand für Sie.

Unverbindliches Erstgespräch anfragen Kostenfrei und unverbindlich
09Klar beantwortet

Die Fragen, die zählen

Was passiert mit meiner Miete, wenn eine Einheit leer steht?
Ihre Miete stammt aus dem 25-jährigen Mietvertrag mit dem Betreiber und ist nicht an die Belegung Ihrer einzelnen Einheit gekoppelt. Die Miete wird um 60 % der Veränderung des Verbraucherpreisindex angepasst, erstmals frühestens nach 24 Monaten und danach alle zwei Jahre, nicht automatisch, sondern erst nach schriftlicher Anzeige.
Und wenn der Betreiber in Schieflage gerät?
Dafür gibt es mehrere Ebenen. Das treuhänderisch geführte Mietausfallkonto über 1.000.000 € der Pecuria GmbH ersetzt bei Betreiberinsolvenz die monatliche Bruttomiete ohne Nebenkosten, in der Reihenfolge der Antragseingänge. Es besteht keine Auffüllungspflicht, sobald es aufgebraucht ist, und der Anspruch endet am 01.05.2039. Hinzu kommen selbstschuldnerische, unwiderrufliche, bedingungslose und unbefristete Bürgschaften der compassio Holding GmbH und der compassio Gruppe B.V. & Co. KG.
Kann ich die Immobilie später wieder verkaufen?
Ja. Sie sind Eigentümerin oder Eigentümer einer im Grundbuch eingetragenen Immobilie und können jederzeit verkaufen oder vererben. Bitte beachten Sie: Die Mietausfallabsicherung und das Belegungsrecht sind nicht auf einen neuen Eigentümer übertragbar, sie erlöschen mit der Veräußerung des Eigentums.
Kann ich das überhaupt finanzieren?
In vielen Fällen ja. Als Erwerbsnebenkosten fallen in Niedersachsen 5 % Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Vollzugskosten von rund 2 % an, daran orientiert sich das benötigte Eigenkapital. Der Kaufpreis selbst lässt sich in der Regel finanzieren. Im Erstgespräch rechnen wir Ihre konkrete Situation gemeinsam durch.
Kann ich selbst in die Wohnung einziehen?
Nein. Die Einheiten sind an die Nutzung als Pflegeimmobilie gebunden, eine persönliche Eigennutzung ist ausgeschlossen. Für Sie und nahe Angehörige besteht ein vorrangiges Belegungsrecht nach § 15 AO in Partnerresidenzen, einmalig pro Zertifikat ausübbar. Es besteht kein Anspruch auf eine konkrete Einheit, und der Betreiber kann die Belegung bei entgegenstehenden wesentlichen betrieblichen Belangen ablehnen. Die Zertifikatslaufzeit reicht bis zum 15.04.2044.
Muss ich mich um Instandhaltung und Handwerker kümmern?
Nein. Die Verwaltung übernimmt OPHEA für rund 33 € brutto je Einheit im Monat. Die Instandhaltung liegt, bis auf Dach und Fach, beim Betreiber. Sie haben keinen Kontakt zu Mietern, keine Nebenkostenabrechnung und keine Handwerkersuche.
Welche Risiken bestehen bei dieser Anlage?
Wie jede unternehmerische Beteiligung ist auch diese Anlage mit Risiken verbunden, die Sie kennen sollten. Es besteht ein Bonitätsrisiko von Verkäufer und Betreiber. Die Nachnutzung ist durch die Zweckbindung als Pflegeimmobilie eingeschränkt. Fällt der Betreiber aus, kann die Suche eines Anschlussmieters zeitaufwendig und mit finanziellen Anreizen verbunden sein. Die Wertentwicklung ist nicht garantiert, und die Indexierung ist ein unvollständiger Inflationsschutz. Als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sie zudem an deren Mehrheitsbeschlüsse gebunden.

Die Vollversion des Immobilienprospekts ist frei und ohne Registrierung abrufbar. Maßgeblich für den Kauf sind allein die notariell beurkundeten Urkunden.

Ihr nächster Schritt

Sprechen wir über Ihre Zahlen

In einem unverbindlichen Erstgespräch prüfen wir gemeinsam, ob das Objekt zu Ihren Zielen passt. Vier kurze Fragen genügen, damit wir uns vorbereiten.

Unverbindliches Erstgespräch anfragen
Unverbindlich Kostenfrei Keine Weitergabe der Daten an Dritte
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